Con l’approvazione del provvedimento dell’Agenzia delle entrate 7 aprile 2011 è ora possibile optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva (cedolare secca) sulla tassazione del reddito da locazione derivante dal possesso di beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze locate da persone fisiche. In particolare, il provvedimento in questione disciplina in merito alle modalità di esercizio dell’opzione, alla durata e revoca dell’opzione e al versamento in acconto e a saldo dell’imposta sostitutiva.

 

Come ormai noto, la possibilità di optare per il nuovo regime facoltativo di imposizione degli immobili locati a uso abitativo consiste nell’applicazione sul canone di locazione di un’imposta sostitutiva determinata come “cedolare secca” (21% per i contratti a canone libero e 19% per quelli a canone concordato).

L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituirà:

• l’Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;

• l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione;

• l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

Inoltre, la cedolare sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:

• alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca;

• venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.

Esercizio dell’opzione. Il provvedimento stabilisce che l’opzione vada espressa in sede di registrazione del contratto con le seguenti modalità:

• presentazione diretta (cartacea) all’ufficio del “nuovo modello 69” (che per inciso può sostituire anche il modello CDC per la comunicazione dei dati catastali);

• invio telematico del software “Siria” (Servizio Internet per la registrazione dei contratti relativi ad

immobili adibiti ad abitazione), solo se il contratto rispetta determinate caratteristiche.

Il provvedimento prevede poi l’applicazione di una disciplina transitoria avente efficacia per l’anno

d’imposta 2011, dove viene disciplinato che per i contratti già in corso alla data di entrata in vigore del provvedimento (7 aprile 2011) il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011. Tale facoltà può essere esercitata anche per tutti i contratti in corso anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7 aprile 2011.

Nel provvedimento si specifica poi che per i contratti in corso alla data del 7 aprile 2011 per cui sono state già assolte le imposte indirette applicabili al contratto non si fa luogo al rimborso dell’imposta di registro e di bollo versate.

Per ciò che attiene, invece, alle imposte dirette va specificato che, in ipotesi di volontà di avvalersi del regime opzionale fin già dal 2011 il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto secondo le modalità più sotto specificate.

Una sorte di “mini proroga” è poi prevista per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 dove, anche ai fini dell’opzione, la registrazione può essere effettuata entro tale ultimo termine ( Ad esempio per un contratto di locazione concluso in data 15 marzo 2011, c’è tempo per poter procedere con la registrazione del contratto, anche ai fini dell’esercizio dell’opzione, fino al 6 giugno 2011.)

Alla luce di quanto esposto l’opzione può essere così esercitata:

Contratti in corso già registrati al 7 aprile 2011 (anche se risolti, scaduti o prorogati alla stessa data), con imposta di registro già pagata. In dichiarazione dei redditi 2012 (periodo d’imposta

2011) No rimborso imposta di registro e bollo già pagati. Il locatore deve versare l’acconto se dovuto

Contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 o prorogati e con versamento dell’imposta di registro non scaduta. Con la registrazione del contratto .Per i contratti prorogati l’opzione

va fatta con il modello 69.

Contratti per cui la registrazione scade tra oggi e il 6 giugno 2011

Entro il 6 giugno 2011. Contratti risolti a partire da oggi o per i quali non è ancora scaduto il termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione. Entro il termine di

versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione

Nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, l’opzione potrà essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi o, qualora il contratto sia registrato per il caso d’uso o volontariamente, in sede di registrazione.

Risoluzione del contratto nel 2011. In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro, l’opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69, e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca relativa all’anno 2011. L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

Contratti aventi a oggetto più immobili. Nel caso in cui il contratto di locazione riguardi unità

immobiliari abitative, per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l’imposta di registro è calcolata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili. Se il canone è pattuito unitariamente, l’imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita. In ogni caso, si deve pagare l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Contitolarità dei diritti sull’immobile. In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere

esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Durata e revoca. L’opzione, una volta esercitata, vincolerà il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facoltà di revoca dell’opzione. La revoca va effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta dovuta. L’eventuale revoca non preclude, comunque, la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. Così come il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive, nel termine per il versamento dell’imposta di registro, con presentazione del modello 69.

Comunicazione all’inquilino. Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario). La comunicazione va effettuata (pena l’inefficacia dell’opzione) con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Come si versa. La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95 per cento. Il versamento dell’acconto va effettuato con gli stessi criteri dell’acconto Irpef, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a 257,52 euro. Se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, si versa in due rate, di cui:

• la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse;

• la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.

L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In

particolare:

• l’acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è

dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno;

• l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre.

L’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre. A partire dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.

I modelli per l’approvazione. Come sopra segnalato, pertanto, l’opzione, verrà esercitata o con il rivisto modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia “Siria”. Quest’ultimo modello telematico, tuttavia può essere utilizzato per la registrazione del contratto e della relativa opzione solo se la locazione presenta le seguenti caratteristiche:

• numero di locatori non superiore a tre tutti optanti tutti per la cedolare;

• numero dei conduttori non superiore a tre;

• una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita;

• contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e non altre pattuizioni.

Relativamente al modello 69, si rileva che lo stesso è stato modificato per permettere l’esercizio dell’opzione in tutte le ipotesi contemplate nel provvedimento (quindi, anche in caso di proroghe o risoluzioni del contratto). Il nuovo modello 69 potrà anche sostituire il modello di “Comunicazione dati catastali CDC” (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 25 giugno 2010) per gli adempimenti a esso connessi. Sul punto si rileva che nel citato modello va posta particolare attenzione ai quadri E ed F da compilare con particolare attenzione in quanto previsti solo in ipotesi di contratti di locazione a uso abitativo.

Nella fattispecie, si segnala che nel riquadro di cui alla lettera F va posta particolare

(Fonte Guida Normativa)