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Tecnico

EDIFICABILITA'
10.03.2023
CONDIZIONI PER L’EDIFICABILITA’ DI UN TERRENO

Sulla distinzione tra terreno e area edificabile, data anche la diversa rilevanza fiscale che ne discende, nel corso degli anni sono sorte diverse problematiche che hanno imposto al Legislatore di intervenire, per cercare di fornire una definizione univoca.

Con il D.L. n. 223/2006 è stato precisato che, ai fini IVA, dell’imposta di registro, delle imposte sui redditi nonché dell’IMU, un’area “è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Secondo un orientamento ormai consolidato, la Giurisprudenza tende ad aderire letteralmente al dettato normativo e, pertanto, poco importa se lo strumento urbanistico adottato dal Comune (PRG) sia stato successivamente oggetto di fondate richieste di revisione o, anche se dopo diverso tempo dalla sua adozione, non abbia ancora avuto attuazione.

Recentemente tale orientamento è stato ripreso anche dalla Corte di Cassazione, nella quale gli ermellini hanno precisato che l’edificabilità di un’area deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel Piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dell’adozione di strumenti urbanistici attuativi.

Pertanto, l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica determina, già di per sé, l’incremento di valore venale dell’area, “senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo”.

Quindi è sulla base del certificato di destinazione urbanistica, che si determina la qualificazione dell’area e la relativa plusvalenza determinata dalla cessione dell’area rappresenta un reddito diverso, ai sensi dell’art. 67, TUIR.


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